Σχεδόν κάθε διαφωνία σε μια πολυκατοικία, από το ποιος πληρώνει τον ανελκυστήρα μέχρι το αν επιτρέπεται κατάστημα στο ισόγειο, λύνεται με μια ερώτηση: «τι λέει ο κανονισμός;». Κι όμως, πολλοί ιδιοκτήτες δεν τον έχουν διαβάσει ποτέ. Ας δούμε τι είναι, τι περιλαμβάνει και πώς τον χρησιμοποιείς στην πράξη.
Τι είναι ο κανονισμός πολυκατοικίας
Ο κανονισμός είναι το έγγραφο που ρυθμίζει τις σχέσεις των ιδιοκτητών μεταξύ τους και με το κτίριο. Συντάσσεται συνήθως με συμβολαιογραφική πράξη, συχνά μαζί με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, και καταχωρίζεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο. Δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες, και όσους αγοράζουν αργότερα.
Τι ρυθμίζει συνήθως
- Πίνακες χιλιοστών: γενικά, ανελκυστήρα, θέρμανσης.
- Κοινόχρηστα: ποιες δαπάνες υπάρχουν, πώς κατανέμονται και ποιες ιδιοκτησίες απαλλάσσονται από ορισμένες.
- Κοινόχρηστοι και αποκλειστικοί χώροι: ταράτσα, πυλωτή, θέσεις στάθμευσης, αποθήκες.
- Χρήσεις: αν επιτρέπονται επαγγελματικές χρήσεις, καταστήματα ή βραχυχρόνια μίσθωση.
- Γενική συνέλευση: σύγκληση, απαρτία, πλειοψηφίες.
- Διαχειριστής: εκλογή, θητεία, αρμοδιότητες.
- Κανόνες συμβίωσης: ώρες κοινής ησυχίας, κατοικίδια, χρήση κοινόχρηστων χώρων.
Πού θα βρεις τον κανονισμό
- Ζήτησε αντίγραφο από τον διαχειριστή ή από άλλους ιδιοκτήτες.
- Έλεγξε το συμβόλαιο αγοράς σου: συχνά αναφέρει τον αριθμό και τον συμβολαιογράφο του κανονισμού.
- Αναζήτησε αντίγραφο από το υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο της περιοχής.
- Απευθύνσου στον συμβολαιογράφο που τον συνέταξε, αν τον γνωρίζεις.
Τι ισχύει αν δεν υπάρχει κανονισμός
Υπάρχουν πολυκατοικίες, κυρίως παλαιότερες, χωρίς κανονισμό. Σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του νόμου για την οριζόντια ιδιοκτησία και του Αστικού Κώδικα. Στην πράξη αυτό αφήνει περισσότερα ερωτήματα αναπάντητα, γι’ αυτό αξίζει οι ιδιοκτήτες να εξετάσουν τη σύνταξη κανονισμού με τη βοήθεια δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.
Πώς τροποποιείται
Κατά κανόνα, η τροποποίηση του κανονισμού απαιτεί συμφωνία όλων των ιδιοκτητών και νέα συμβολαιογραφική πράξη, εκτός αν ο ίδιος ο κανονισμός προβλέπει διαφορετική διαδικασία για ορισμένα θέματα. Θέματα καθημερινής λειτουργίας, όπως η επιλογή συνεργείου καθαριότητας, δεν απαιτούν τροποποίηση: αποφασίζονται από τη γενική συνέλευση.
Συμβουλή: κράτα ψηφιακό αντίγραφο του κανονισμού και μοιράσου το με όλους τους ιδιοκτήτες. Οι περισσότερες διαφωνίες λύνονται γρηγορότερα όταν όλοι διαβάζουν το ίδιο κείμενο.
Κανονισμός και κοινόχρηστα
Για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, ο κανονισμός είναι η βασική πηγή: από εκεί προκύπτουν οι πίνακες χιλιοστών και οι τυχόν απαλλαγές. Αφού τα καταχωρίσεις μία φορά στο BeeManager, η κατανομή κάθε μήνα γίνεται αυτόματα, με τους ίδιους κανόνες για όλους.
Σημείωση: το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή.